Plusvalía municipal, ¿qué es y cómo funciona?

Hemos oído hablar últimamente mucho del término “plusvalía” por lo que vamos a comenzar por explicar qué es, de una manera sencilla, a través de un ejemplo.

Estamos buscando una casa nueva y encontramos una que reúne todos nuestros requisitos. El precio de compra es de 100.000 €. Pasan 10 años y queremos vender la casa, en esta ocasión nuestro precio de venta es de 150.000 €. La plusvalía generada es de 50.000 €, o lo que es igual, la ganancia que hemos conseguido, es decir, la diferencia positiva entre el precio de compra y el precio de venta.

Digamos que la definición técnica sería el incremento de valor de un bien o propiedad, por causas ajenas a los propietarios, que se traduce en una ganancia. Hay que aclarar que no siempre supone una ganancia, también podemos tener pérdidas con la compra-venta.

Ya tenemos la definición, pero, ¿por qué está de actualidad el término?

Actualmente, en algunos ayuntamientos españoles estamos leyendo u oyendo en las noticias el término de “plusvalía municipal”, es decir, el pago de un impuesto para el vendedor de la propiedad, tanto en el caso de ganancias como en el de pérdidas.

Para saber cuánto deberíamos pagar, lo calcularemos multiplicando el valor catastral de la casa (lo encontramos en el impuesto sobre bienes inmuebles), por el coeficiente aprobado por nuestro Ayuntamiento (depende de cada ayuntamiento, pero pongamos el caso de que puede variar entre el 3 y el 3,7%) y por el número de años pasados desde que la compramos (máximo 20). Por último, el resultado se multiplica por el tipo de impuesto aprobado por el Ayuntamiento (máximo 30%).

Vamos a verlo con el ejemplo inicial: Supongamos que el valor catastral de la casa es de 200.000€, teniendo en cuenta que el coeficiente de nuestro ayuntamiento en un periodo de hasta 10 años es del 3,5% y su tipo de impuesto es del 21%:

200.000 ×0,035×0,21=1.470€

El conflicto se genera cuando existe pérdida de valor de la propiedad, es decir si el precio de venta es inferior al de compra, por ejemplo 80.000€, ya que tendríamos que pagar la misma cantidad que anteriormente con ganancias. Esto es lo que ha ocasionado numerosas quejas, tanto es así que hace unos días el Tribunal Constitucional ha determinado que no es legal pagar dicho impuesto, por lo que a partir de ahora podremos reclamarlo, si hemos realizado una operación de estas características en los últimos 4 años.

Y, por último, ¿cuáles serían nuestros pasos a seguir?:

  1. Pagar el impuesto si aún no lo hemos hecho para evitar intereses, multas… y posteriormente procederemos a reclamar.
  2. Redactaremos un escrito de rectificación y devolución del ingreso que hicimos al Ayuntamiento.
  3. Si el Ayuntamiento nos rechaza la solicitud, podremos realizar bien un recurso de reposición ante el Ayuntamiento o directamente una reclamación económico-administrativa, en el plazo de 30 días ante el Tribunal Económico-Administrativo municipal.
  4. Si no nos lo deniegan, comenzaremos el procedimiento judicial, presentando en el plazo de dos meses un recurso ante el Tribunal Superior de Justicia.
  5. En principio, el Tribunal Superior de Justicia (está de acuerdo con lo que ha determinado el Tribunal Constitucional) estimará a favor la devolución del pago más intereses de demora.

Artículo elaborado en colaboración con El Diario Montañés.

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