Suben los alquileres: ¿nueva burbuja inmobiliaria?

El mercado lleva tiempo avisando. Los precios del alquiler de la vivienda están subiendo a un ritmo vertiginoso: un 18,2% interanual y hasta un 4% mensual, dependiendo de las comunidades autónomas y, sobre todo, en las grandes capitales como Barcelona, Madrid o Sevilla. En el último año, el precio de la vivienda en alquiler ha crecido en 15 comunidades autónomas (38 provincias). En las que más, Cataluña (10,4%) Madrid (9,6%), Comunidad Valenciana (9,5%), y Canarias (8,1%). Las más asequibles, aunque también registran subidas, Castilla-La Mancha, Extremadura y La Rioja. En las únicas comunidades donde los precios han bajado son el País Vasco (-2,7%) y Navarra (-4,2%).

El precio máximo fue en mayo de 2007, cuando los alquileres rondaban los 10,12 euros por metro cuadrado. Algunos portales inmobiliarios, como Idealista o Fotocasa, señalan que el precio medio de la vivienda en alquiler en España se sitúa actualmente en los 8,53 euros por metro cuadrado, un 6,2% más que el año pasado y alcanzando niveles de 2010.

¿Estamos ante una nueva burbuja inmobiliaria? Hay opiniones enfrentadas. Algunos expertos lo creen imposible y niegan la mayor mientras otros lo afirman con rotundidad y señalan tres causas:

  • la subida de precios impuesta por los llamados fondos buitres (como Blackstone, Testa, Albirana Properties o Corona Patrimonial) que se han convertido en los mayores “caseros” españoles, tras adquirir grandes paquetes de viviendas a muchas entidades bancarias y cuyos precios han multiplicado hasta un 400% en 5 años;
  • la ausencia de CPO (viviendas de protección oficial): España está a la cola en la construcción de este tipo de viviendas: en 2017, solo se adjudicó un 2,5% de los pisos de alquiler social, frente al 17% de Francia o el 30% de los Países Bajos;
  • y la gentrificación producida por el turismo y la economía colaborativa, sobre todo en las grandes ciudades.

Hay otro asunto: cada vez se construyen menos pisos nuevos y el ritmo de venta está muy por debajo de los años anteriores a la crisis a pesar de que, según Andimac (Asociación Nacional de Distribuidores de Cerámica y Materiales de Construcción), el parque inmobiliario español está obsoleto: más de la mitad de las viviendas en España tienen más de 40 años. Claro que el problema no es la edad, sino la calidad. La ausencia de inversiones públicas dirigidas a la ayuda de la rehabilitación de viviendas y la ausencia de obra nueva durante los últimos años han hecho incrementar la antigüedad del parque residencial. El envejecimiento del ladrillo contribuye, sin duda, al aumento de los alquileres, de lo que el mercado se aprovecha. Ante la ausencia de nueva construcción, las viviendas se reforman para alquiler. Y éste, sube.

Políticas, empresariales o financieras. Son tantos las supuestas causas de la subida de los alquileres que el tema se ha convertido en un asunto de Estado. Los expertos del sector apuntan a la normalización de precios para lo que sería necesario tomar diversas medidas. Entre ellas, incentivar a los propietarios de casas vacías para que las saquen al mercado del alquiler con garantías jurídicas y legislativas; potenciar proyectos público-privados en suelos públicos; promover las desgravaciones fiscales por alquiler de viviendas y locales, ayudas a la reforma, gestión de urgencia en la obtención de licencias, o tolerancia cero con la ocupación.

Autora: Elvira Calvo (4 junio 2018)

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