Tras los recientes problemas que han traído las cláusulas suelo, la de gastos hipotecarios o la de amortización anticipada, el Gobierno de Mariano Rajoy se ha puesto manos a la obra y prepara una nueva ley hipotecaria que sea más transparente, tanto para bancos como para usuarios, y evite problemas y errores similares en el futuro. Así lo avanzó el Ministro de Economía, Luis de Guindos, tras el Consejo de Ministros del pasado día 20 en una rueda de prensa en la que, a pesar de todo, alabó el sistema hipotecario español: un 78% de las familias españolas tiene una vivienda en propiedad, porcentaje que supone 10 puntos más que en el resto de la Unión Europea.
Por eso, el actual revuelo de las cláusulas abusivas puede provocar un cambio de escenario en la concesión de créditos hipotecarios. Si bien a corto plazo puede parecer beneficioso para los hipotecados, se presupone que los bancos endurecerán sus condiciones hipotecarias para no tener que volver a pagar el pato.
Para calcular el desembolso que genera la firma de una hipoteca se tienen en cuenta dos grupos de gastos: a) los previos a la concesión de la misma y b) los ocasionados una vez concedida.
a) En el primero de ellos, antes de que el banco conceda el préstamo, los gastos principales son dos: la Tasación de la vivienda que se quiere hipotecar (es obligatoria, la realiza una entidad tasadora oficial y cuesta entre 250 y 450 euros); y la Nota simple que el banco solicita al registro de la propiedad para comprobar que toda la información relativa a la vivienda es veraz (lo suele hacer la gestoría del banco y viene a costar unos 30 euros).
b) Una vez que la entidad financiera decide conceder la hipoteca, se generan otra serie de gastos: los de Notaría (por la firma del otorgamiento de la escritura pública del préstamo: los aranceles están fijados por normativa del gobierno, un mínimo de 700 euros), el Registro (inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad: los honorarios también son fijados por normativa gubernamental y la cuantía depende del importe de la responsabilidad hipotecaria, como mínimo 295 euros); Gestoría, elegida por el banco para realizar todos los trámites ante el Registro de la Propiedad (son profesionales libres, su tarifa no está regulada, suele pedir una provisión de fondos para encarar todos los gastos y devuelve el dinero sobrante); además, hay que tener otros gastos como la Comisión de apertura (entre el 0 y el 2% del capital prestado) y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (se paga siempre que se suscribe un documento notarial que luego se inscribe en el Registro. Para calcular su importe se tiene en cuenta la responsabilidad hipotecaria total -capital, intereses, demoras, costas, gastos- y depende de cada comunidad autónoma -en torno al 0,5 y el 1,5%-).
Según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), en noviembre de 2016 se firmaron 25.413 hipotecas, un 32,2% más que el mismo mes de 2015. El dato viene a revelar que para este 2017 se incrementará la firma de préstamos hipotecarios. Sin embargo, y debido a los problemas generados por la devolución de las cláusulas abusivas, algunos expertos ya apuntan a que el sector financiero endurecerá las condiciones en, al menos, cinco factores:
- la situación laboral del solicitante: los funcionarios o las personas con un trabajo estable tendrán más probabilidades de conseguir un crédito hipotecario.
- el porcentaje de endeudamiento: los bancos calculan qué porcentaje de los ingresos se dedicará a la hipoteca. Suele oscilar entre el 30 y el 40%. Si se superan esos porcentajes, es difícil que una entidad conceda una hipoteca.
- el historial crediticio: los bancos mirarán con lupa el historial crediticio, es decir la morosidad de los solicitantes.
- la aportación inicial: el solicitante de la hipoteca suele aportar el 20% del valor de la vivienda mientras que el resto es financiado por el banco. En este sentido, ha habido cierta flexibilidad con las personas más jóvenes que, ahora, podría acabarse.
- el importe inicial: es de esperar que las nuevas hipotecas se ajusten lo más posible al importe mínimo o al más ajustado.
Autora: Elvira Calvo (30 enero 2017)
