Los cambios de la futura nueva ley hipotecaria

El pasado 3 de noviembre, el Consejo de Ministros aprobó el Proyecto de Ley Reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, conocida como la nueva Ley Hipotecaria que deberá entrar en vigor en el primer semestre de 2018.

La futura ley se ha gestado con el objetivo de incorporar, con cierto retraso, la Directiva de la Unión Europea 2014/17 a la legislación española en aras de una mayor transparencia y, por tanto, de una mayor protección al consumidor en materia hipotecaria. En España, viene a poner paz a un panorama -protagonizado por abusos bancarios, desahucios y un aluvión de demandas judiciales- que se creó al abrigo de la burbuja inmobiliaria y el oscurantismo financiero.

La nueva ley hipotecaria, que no tendrá carácter retroactivo salvo para algunos casos puntuales que se comentan más adelante, incorpora dos tipos de medidas: las obligadas por la directiva europea y las nacionales que pretenden atajar los problemas que padece el sistema hipotecario español.

Entre las primeras, destacan:

1. Las comisiones por cancelación anticipada, parcial o total, estarán limitadas a una penalización máxima. En las hipotecas variables, el límite es del 0,5% en los primeros 3 años y del 0,25% hasta el quinto año. A partir de entonces, la cancelación no tendrá comisión. En las hipotecas fijas, la penalización es del 4% en los primeros 10 años, y del 3% a partir de entonces. Estos límites solo se aplicarán a las nuevas hipotecas que se firmen tras la entrada en vigor de la normativa.

2. Se prohíben las ventas vinculadas, es decir, aquéllas que el banco obligaba a aceptar antes de conceder el préstamo: seguros de vida o de hogar, etc. Los bancos podrán ofrecerlas para mejorar las condiciones pero nunca obligar.

3. Se facilita la reconversión de hipotecas en divisas extranjeras a hipotecas en euros a petición del deudor, un derecho que hasta ahora no estaba reconocido.

4. Se eliminan los incentivos para la captación de hipotecas entre los empleados del banco para que prime la calidad y no la cantidad de las hipotecas que se concedan.

A estas medidas europeas, la nueva ley hipotecaria española incorpora medidas que intentan atajar los problemas derivados del hasta ahora sistema hipotecario nacional:

1. Acta notarial previa. Los futuros hipotecados estarán obligados a visitar al notario que ellos mismos elijan para que éste despeje cualquier duda y verifique, de forma totalmente gratuita, siete días antes de la firma del contrato, que las condiciones se ajustan a la legalidad, sin cláusulas opacas o abusivas. Habrá sanciones para los notarios o registradores que no ofrezcan este servicio de información y supervisión.

2. Se establece un límite al interés de demora, que no podrá superar el 9%.

3. Se crea una lista negra de cláusulas abusivas que, si aparecieran en los nuevos contratos, deberán ser denunciados por el notario para que el banco la retire.

4. Se crea un modelo tipo de hipoteca, muy sencillo y entendible por cualquier ciudadano. Este modelo de contrato estará regulado por Real Decreto y podrá usarse si las partes, el banco y el cliente, así lo acuerdan.

Como se ha señalado anteriormente, la nueva ley hipotecaria no tendrá carácter retroactivo salvo para algunos casos como el cambio de interés (de variable a fijo) y las comisiones por vencimiento anticipado (impagos):

5. Se facilita la conversión de hipotecas variables a fijas, bien en el propio banco (novación), bien en otro (subrogación). La comisión del banco sólo podrá ser del 0,25% y sólo se podrá cobrar durante los tres primeros años de vida de la hipoteca que se quiere cambiar. Después de ese tiempo, el cliente no tendrá que pagar ningún tipo de comisión. Además, los gastos de notaría y registro estarán bonificados en un 90%. Esta medida también afectará a las hipotecas vigentes.

6. Se endurece la cláusula de vencimiento anticipado del préstamo. Hasta ahora, un banco podía activar esta cláusula con el simple impago de tres mensualidades. Con la nueva normativa, ese límite cambia. La duración del contrato se dividirá en dos partes (si la hipoteca es a 20 años, habrá dos partes de 10 años cada una): en la primera, el banco podrá activar la cláusula cuando el impago alcance al menos el 2% del importe prestado (ó 9 mensualidades); en la segunda, el mínimo pasará al 4% (ó 12 mensualidades). Esta medida es la única que afectará a las hipotecas nuevas y a las vigentes (que no estén inmersas en litigios).

En definitiva, la nueva ley hipotecaria traerá más transparencia, flexibilidad y protección al consumidor que tendrá derecho a recibir información clara y precisa, asesoramiento notarial y facilidades para variar las condiciones, lo que a la larga implica una mayor responsabilidad a la hora de negociar con el banco.

Sin embargo, la futura ley no aclara dos temas importantes: la dación en pago (dar el piso a cambio de dejar de pagar la hipoteca) solicitado por los partidos progresistas y las asociaciones de afectados; y la obligación del banco de correr con los costes de la notaría y otros costes. Habrá que esperar a que se debata en el Parlamento para ver si estos puntos se incluyen en la nueva ley antes de su aprobación definitiva.

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