Unos consejos antes de contratar una hipoteca

26/11/2014 | Nacho Sainz-Ezquerra

Y es que el aumento de la confianza en la economía española y la necesidad de los bancos de volver a construir sus cuentas de resultados mediante el negocio tradicional, está llenando el mercado de nuevas ofertas de hipotecas.

Este aumento de ofertas coincide con la caída del precio de la vivienda, como bien todos sabemos. De hecho en el tercer trimestre descendió un 4,3 por ciento, con lo que acumula ya un desplome del 40,3% desde los máximos que alcanzó a finales de 2007, justo antes del inicio de la crisis.

Esta unión de la disminución de los precios y el aumento del número de bancos dispuestos a conceder hipotecas ha llevado a que algunas personas y familias vuelvan a plantearse comprar una casa.

Es por ello que desde Finanzas para Mortales queremos ofrecer 10 consejos que quizás le puedan interesar a nuestros lectores para cuando vayan a contratar una hipoteca:

1.- En primer lugar. Hay vida fuera de nuestra sucursal bancaria. No debemos firmar sólo porque se trate de nuestro banco de siempre. Aunque hay veces que los directores de las oficinas aconsejan de una manera muy profesional, es cierto que en otros casos el director es un proveedor de servicios financieros y no es nuestro “amigo”.

2.- No cegarse con el tipo de interés. Es, sin duda, un elemento fundamental, porque establece el precio, pero no es el único. Además, es previsible que los diferenciales que se aplican sobre el euríbor sigan bajando en los próximos meses.

3.- No guiarse en exceso por las ofertas publicitarias de los bancos respecto de tipos de interés. Se trata de ofertas genéricas que después varían en función del perfil socioeconómico del solicitante. Cada hipoteca es especial para cada cliente. Se establece en función de su renta, nómina, y demás factores económicos en base a unos baremos. En definitiva, estas ofertas publicitarias son totalmente un “gancho” para captar cliente.

4.- Ojo con las vinculaciones. Lo habitual es que un mejor o peor tipo de interés dependa también de las vinculaciones exigidas por el banco, como saldos medios mensuales, uso de tarjetas de crédito, seguros, suscripción de fondos de pensiones, etcétera. Puede resultar que nos interese un tipo una décima más alto pero con menos exigencia de vinculación con la entidad. Todos estos factores hay que ir teniéndolos en cuenta cuando vayamos a contratar una hipoteca.

5.- Cláusula suelo. Aunque parezca que pertenece al pasado, aún se incluye en muchos contratos hipotecarios. Un número importante de entidades ya se comprometen a no incluirla en sus contratos de hipoteca. Puede que alguna de las personas que nos leen no sepa lo que es una cláusula suelo, pues bien. Una cláusula suelo es el porcentaje mínimo de interés que se aplicará a los pagos de la hipoteca. También pueden existir las cláusulas techo, pero éstas son menos habituales, y es lo mismo que la cláusula suelo pero se fija un porcentaje máximo.

6.- Considerar ofertas que contemplan dación en pago. No es muy común que esto ocurra, pero es otro de los puntos que parecen olvidados, una vez que ya las ejecuciones hipotecarias han dejado de ser sujeto permanente de titulares informativos. Sin embargo, resulta muy interesante la elección de una hipoteca de este tipo, y hay varias entidades que la ofrecen.

7.- Autoanálisis de la capacidad de reembolso. Es el primer factor del que depende la concesión del préstamo, pero nadie como nosotros mismos sabe si podremos afrontar con suficiente desahogo el pago de las mensualidades. No es bueno fijarse una mensualidad demasiado elevada, aunque en la actualidad podamos hacer frente a ella. Es recomendable pensar en que en el futuro pueden ocurrir contratiempos que nos pueden dejar en una situación económica muy incómoda.

8.- No pedir más dinero del estrictamente necesario. Puede darse el caso de que el banco nos ofrezca más dinero del que necesitamos. Es uno de los pecados capitales que, como consumidores, cometimos los españoles. Creo que tras esta crisis hemos aprendido que es recomendable sólo pedir el dinero necesario.

9.- Tener en cuenta el endeudamiento previo. Si tenemos otros créditos o deudas debemos tenerlo muy presente. Para el banco es un factor de riesgo añadido que puede influir en el empeoramiento de las condiciones que podamos obtener.

10.- Cuidado con las ofertas inmobiliarias de los bancos. Algunos bancos pueden mejorar la oferta de hipoteca con la condición de comprar una de las casas que tienen en su balance. Hay que tenerlo en cuenta y, en todo caso, tomar la decisión con calma.

¿Qué es la dación en pago?
Me gustaría centrarme en explicar un poco más a fondo lo que es y cómo funciona la dación en pago. Es aquel procedimiento mediante el cual el acreedor entrega un bien para cancelar una deuda. Normalmente se suele aplicar a los términos de viviendas e hipotecas.

Aunque estemos habituados a escuchar en las noticias “dación en pago” por todos lados, la dación en pago en España no tiene un uso muy amplio, pero si bien es cierto que lo más habitual es que se use en términos de hipotecas. Tal es el caso, que si el hipotecado no puede seguir haciendo frente a los pagos correspondientes, el banco podría dar por extinguida la deuda hipotecaria con el cambio de titularidad de la vivienda, pasando ahora a ser propiedad del banco y saldando así la deuda.

Según la Ley Hipotecaria, la opción a la que se suele recurrir en casos de incumplimiento de pago es a la subasta de la casa, y si el dinero que se obtiene con ella cubre la deuda existente, la misma estará saldada. En caso contrario, si el dinero recibido por la venta de la vivienda es inferior a la cuantía de la deuda, el embargado seguirá teniendo una deuda con el banco. A través de la dación de pago, se intenta evitar que el deudor siga teniendo una deuda con el banco a pesar de haberse quedado sin su hogar.

En el año 2012 se reguló la ley de medidas urgentes para la protección de deudores hipotecarios sin recursos, aunque cabe mencionar, que la opción de dación de pago para saldar deudas hipotecarias ya era posible, siempre y cuando se acordase previamente en el contrato hipotecario con la entidad financiera.

¿Te ha resultado interesante? ¡Compártelo!